Besserer Mieterschutz in Wunstorf

Durch ein von der Landesregierung in Auftrag gegebenes Gutachten wurde die Stadt Wunstorf in die Gebietskulisse „angespannter Wohnungsmarkt“ aufgenommen.

Durch die Gebietsfestlegung gelten nun auch in Wunstorf besondere mieterschützende Bestimmungen.

Dabei handelt es sich um folgenden Vorschriften:

Mietpreisbremse in Niedersachsen

In den von der Verordnung erfassten Gebieten gilt die Mietpreisbremse. Dort darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die Regelungen zur Mietpreisbremse gelten aufgrund bundesgesetzlicher Beschränkungen zunächst bis Ende 2025 und sollen bis 2029 verlängert werden, wenn im Bund die Grundlagen hierfür geschaffen werden.

Reduzierung der Kappungsgrenze

In den von der Verordnung erfassten Städten und Gemeinden gilt neben der Mietpreisbremse auch eine reduzierte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen, das heißt, Vermieter dürfen die Miete in laufenden Mietverhältnissen um nicht mehr als 15 Prozent (anstatt 20 Prozent) und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen.

Die Regelung zur Absenkung der Kappungsgrenze gilt bis zum 31.12.2029.

Verlängerte Kündigungssperrfrist bei Umwandlung

Außerdem verlängert die Mieterschutzverordnung in den erfassten Kommunen die Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Eigentumswohnungen. Erwerber können den Mietern erst nach Ablauf von fünf Jahren (anstatt drei Jahren) seit der Veräußerung zum Zwecke des Eigenbedarfs oder der Verwertung kündigen.

Die Regelung zur Verlängerung der Kündigungssperrfrist gilt bis zum 31.12.2031.

Anwendbarkeit des Baulandmobilisierungsgesetzes

Zudem tritt zum 1.1.2025 eine weitere Verordnung in Kraft, die sich ebenfalls auf die Stadt Wunstorf bezieht. Aufgrund der Gebietsfestlegung mit der zweiten Verordnung können in den insgesamt 57 erfassten Kommunen mit einem angespannten Wohnungsmarkt die Instrumente des Baulandmobilisierungsgesetzes des Bundes zur Anwendung kommen.

Das sind

• ein erweitertes kommunales Vorkaufsrecht [gem. § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB kann die Gemeinde durch Satzung ein Vorkaufsrecht begründen; diese ist möglich im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an brachliegenden Grundstücken oder für im Zusammenhang bebaute Ortsteile an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken, wenn diese vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können.
• weitergehende Möglichkeiten zur Befreiung von Festsetzungen eines Bebauungsplanes [gem. § 31 Abs. 3 BauGB kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist]
• ein verschärftes Baugebot [gem. § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB wird der Gemeinde ermöglicht, die Eigentümerin oder den Eigentümer durch Bescheid zu verpflichten, innerhalb einer zu bestimmenden angemessenen Frist ihr bzw. sein Grundstück mit einer oder mehreren Wohneinheiten zu bebauen, wenn in dem Bebauungsplan Wohnnutzungen zugelassen sind. Erfasst sind hierbei auch Baugebiete der Baunutzungsverordnung, in denen Wohnnutzungen neben anderen Nutzungen regelhaft zulässig sind. Die Gemeinde kann auch ein den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechendes Maß der baulichen Nutzung anordnen]

• der Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bei bestehenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen.

Als Indikatoren für einen „angespannten Wohnungsmarkt“ gelten laut Gutachten unter anderem die Mietendynamik, die Mietbelastung der Haushalte und die Entwicklung von Preisen für Mehrfamilienhaus-Grundstücke. Die Stadt Wunstorf hat hier die Mindestpunktzahl erreicht und ist damit per Verordnung in die Gebietskulisse aufgenommen worden. Ausschlaggebend waren vor allem die gestiegenen Bodenrichtwerte und der geringe Anteil an Inseraten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Das Gutachten ist auf der Internetseite des Wirtschaftsministeriums einsehbar.